Fixe o empréstimo em 2.000.000, o prazo em 30 anos, a taxa em 4,2%, o método em amortização constante, 24 meses pagos e um pagamento antecipado de 500.000, e a calculadora de refinanciamento hipotecário devolve uma prestação mensal de 9.780,34, um saldo de 1.930.515,72 após esses 24 meses, um saldo de 1.430.515,72 após o pagamento antecipado, e 778.315,25 de juros economizados por manter a prestação e encurtar o prazo para 205 meses, o que é 131 meses menos do que os 360 originais. Cada número é calculado localmente no navegador; nada é enviado.
Os primeiros 24 meses pagaram sobretudo juros, não capital
Dos 234.728,16 pagos nos primeiros 24 meses, 165.243,97 é juro e apenas 69.484,28 é capital, uma quota de capital de 29,60%. O mês um é o mais claro: sobre um saldo de 2.000.000 a uma taxa anual de 4,2%, o encargo mensal é exactamente 7.000,00, assim a prestação de 9.780,34 carrega 2.780,34 de capital e nada mais. O guia dos juros compostos mostra por que um empréstimo e um depósito se curvam no mesmo sentido: o encargo mensal é o saldo vezes a taxa mensal, assim enquanto o saldo é grande cada pagamento pesa em juros, e a quota de capital só sobe à medida que o saldo encolhe mês a mês.
Por que um pagamento antecipado de 500.000 poupa 778.315 em juros
Siga o calendário original de 360 meses e o juro ainda devido após o mês 24 é 1.520.923,65 menos 165.243,97 já pago, ou seja 1.355.679,68. Após o pagamento antecipado de 500.000, a calculadora mantém a mesma prestação mensal de 9.780,34 e liquida o saldo restante de 1.430.515,72 em 205 meses, com 577.364,43 de juros pendentes nesse troço. A diferença é 778.315,25, ou seja 1,56 vezes o próprio pagamento antecipado: cada unidade de capital eliminada deixa de produzir juro durante todo o prazo restante, e um empréstimo de 30 anos dá a esse efeito uma pista longa. A calculadora de juros compostos é o mesmo motor pelo lado do rendimento, onde o montante eliminado é o que teria composto a teu favor.
Duas reconstruções do mesmo saldo: encurtar o prazo ou baixar a prestação
A opção um mantém a prestação de 9.780,34 e termina em 205 meses em vez de 336, cortando 131 meses, 10 anos e 11 meses, do fim e deixando 577.364,43 de juros. A opção dois mantém os 336 meses restantes completos e reajusta a prestação para 7.247,25, uma baixa de 2.533,09 de 25,90%, com 1.004.561,15 de juros sobre o resto do prazo. Mesmo saldo de 1.430.515,72, mesma taxa, duas formas de fluxo de caixa diferentes: a primeira minimiza juros, a segunda liberta orçamento mensal durante 28 anos. O guia da calculadora de empréstimos percorre a matemática de amortização atrás de ambos os calendários.
Amortização constante versus amortização linear: 257.423 de diferença nos juros totais
Muda o método para amortização linear e a primeira prestação salta para 12.555,56, 28,38% mais do que 9.780,34, enquanto a última prestação cai para 5.555,56. Sobre o prazo completo, o juro total é 1.263.500,00 contra 1.520.923,65, uma poupança de 257.423,65, porque o saldo desce em linha recta em vez de a pouco e pouco. A diferença de método aparece outra vez no pagamento antecipado: reajustar o saldo de 1.366.666,67 após o pagamento pelos 336 meses restantes poupa 294.875,00, muito menos do que os 778.315,25 que poupa a reconstrução de amortização constante, porque esse caminho conserva o prazo restante completo enquanto o outro o encurta. A escolha de método fixa o quanto as prestações estão adiantadas e que forma tem a liquidação, e a decisão de pagamento antecipado deve ser tomada sobre essa forma.
Quando o pagamento antecipado é a decisão errada
A taxa de 4,2% é um rendimento garantido disfarçado: pagar adiantado é um investimento sem risco que rende exactamente a taxa do empréstimo, assim se o rendimento depois de impostos que consegues de forma realista ultrapassa 4,2%, o dinheiro pode trabalhar mais num portefólio, e quanto mais longo for o prazo restante mais essa comparação conta. A inflação empurra no sentido contrário: um 4,2% fixo fica mais barato em termos reais todos os anos, o que mede o guia da taxa real de juros. Caia do lado que cair, não pague antecipado com o colchão vazio; a calculadora do fundo de emergência dimensiona o colchão de dinheiro que deve manter-se líquido antes de qualquer pagamento antecipado.
Do juro poupado à decisão
A calculadora compara, não decide. Se a pergunta de fundo é se comprar ganha a alugar, a calculadora de alugar ou comprar põe a linha mensal do crédito contra a linha da renda com os mesmos inputs. O motor de liquidação por baixo é o mesmo que dimensiona o pagamento do cartão de crédito: uma prestação fixa a correr contra um saldo decrescente. Recalcula os números cada vez que mudar a taxa, o prazo ou o montante do pagamento antecipado, e trata a cifra de 778.315,25 como o preço de manter a prestação de 9.780,34 durante 205 meses em vez de a baixar para 7.247,25.