Setzen Sie den Kredit auf 2.000.000, die Laufzeit auf 30 Jahre, den Zinssatz auf 4,2%, die Methode auf annuitäre Tilgung, 24 Monate bezahlt und eine Vorabzahlung von 500.000, und der Hypotheken-Refinanzierungs-Rechner liefert eine monatliche Rate von 9.780,34, einen Restbetrag von 1.930.515,72 nach diesen 24 Monaten, einen Restbetrag von 1.430.515,72 nach der Vorabzahlung, und 778.315,25 gesparte Zinsen dadurch, dass die Rate gleich bleibt und die Laufzeit auf 205 Monate gekürzt wird, was 131 Monate weniger als die 360 originären sind. Jede Zahl wird lokal im Browser berechnet; nichts wird hochgeladen.
Die ersten 24 Monate zahlten vor allem Zinsen, keine Tilgung
Von den 234.728,16, die in den ersten 24 Monaten bezahlt wurden, sind 165.243,97 Zinsen und nur 69.484,28 Tilgung, ein Tilgungsanteil von 29,60%. Der erste Monat ist der klarste: auf einen Restbetrag von 2.000.000 bei einem Jahressatz von 4,2% fällt die Monatslast genau 7.000,00, also trägt die Rate von 9.780,34 nur 2.780,34 Tilgung und nichts mehr. Der Zinseszins-Guide zeigt, warum Kredit und Einlage in die selbe Richtung biegen: die Monatslast ist Restbetrag mal Monatszins, also lange der Restbetrag groß ist, trägt jede Zahlung Zinslast, und der Tilgungsanteil steigt erst mit, wenn der Restbetrag von Monat zu Monat schrumpft.
Warum eine 500.000 Vorabzahlung 778.315 Zinsen spart
Folgen Sie dem ursprünglichen 360-Monate-Zeitplan, und die noch offenen Zinsen nach Monat 24 sind 1.520.923,65 minus 165.243,97 bereits bezahlt, also 1.355.679,68. Nach der 500.000 Vorabzahlung behält der Rechner dieselbe Monatsrate von 9.780,34 bei und tilgt den Restbetrag von 1.430.515,72 in 205 Monaten ab, mit 577.364,43 Zinsen über diesen Abschnitt. Die Differenz ist 778.315,25, das sind 1,56-mal die Vorabzahlung selbst: jede gelöschte Einheit Kapital hört auf, Zinsen über die ganze Restlaufzeit zu tragen, und ein 30-Jahre-Kredit gibt diesem Effekt eine lange Bahn. Der Zinseszins-Rechner ist derselbe Motor auf der Spareseite, wo der gelöschte Betrag das wäre, was für Sie Zinseszins hätte tragen können.
Zwei Neubewertungen desselben Restbetrags: Laufzeit kürzen oder Rate senken
Option eins hält die Rate von 9.780,34 und endet in 205 Monaten statt 336, schneidet 131 Monate, 10 Jahre und 11 Monate, vom Ende ab und lässt 577.364,43 Zinsen. Option zwei behält alle 336 restlichen Monate bei und berechnet die Rate neu auf 7.247,25, ein Sinken um 2.533,09 von 25,90%, mit 1.004.561,15 Zinsen über den Rest der Laufzeit. Derselbe Restbetrag von 1.430.515,72, derselbe Zinssatz, zwei verschiedene Cashflow-Formen: die erste minimiert Zinsen, die zweite befreit monatliches Budget für 28 Jahre. Der Kreditrechner-Guide durchläuft die Tilgungs-Mathematik hinter beiden Zeitplänen.
Annuitäre Tilgung versus lineare Tilgung: 257.423 Unterschied bei den Gesamtzinsen
Wechseln Sie die Methode auf lineare Tilgung, und die erste Rate springt auf 12.555,56, 28,38% höher als 9.780,34, während die letzte Rate auf 5.555,56 fällt. Über die komplette Laufzeit sind die Gesamtzinsen 1.263.500,00 gegen 1.520.923,65, eine Ersparnis von 257.423,65, weil der Restbetrag in einer geraden Linie fällt statt sich langsam zu zersetzen. Die Methoden-Lücke zeigt sich erneut bei der Vorabzahlung: den Restbetrag von 1.366.666,67 nach der Zahlung über die restlichen 336 Monate neu zu verteilen, spart 294.875,00, weit weniger als die 778.315,25, die die annuitäre Neubewertung spart, weil dieser Weg die volle Restlaufzeit behält, während der andere sie kürzt. Die Methodenwahl fixiert, wie frontal die Zahlungen sind und welche Form die Abzahlung hat, und die Vorabzahlungs-Entscheidung sollte auf diese Form gestellt werden.
Wann die Vorabzahlung die falsche Entscheidung ist
Der Zinssatz von 4,2% ist eine getarnte garantierte Rendite: Vorbezahlung ist eine risikoarme Investition, die genau den Kreditzinssatz trägt, also wenn die nach Steuern erreichbare Rendite, die Sie realistisch erzielen, über 4,2% liegt, arbeitet das Geld womöglich mehr in einem Portfolio, und je länger die Restlaufzeit, desto mehr zählt dieser Vergleich. Inflation drückt in die andere Richtung: ein fester 4,2% wird jedes Jahr in Realbegriffen billiger, was der Guide für den realen Zinssatz misst. Auf welcher Seite Sie auch landen, zahlen Sie nicht vor, wenn die Puffer leer ist; der Notfallfonds-Rechner dimensioniert den Liquiditäts-Puffer, der vor jeder Vorabzahlung flüssig bleiben sollte.
Von den gesparten Zinsen zur Entscheidung
Der Rechner vergleicht, er entscheidet nicht. Wenn die eigentliche Frage ist, ob Besitzen Mieten schlägt, setzt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner die monatliche Kreditzeile gegen die Mietzeile mit denselben Inputs. Der Tilgungs-Motor darunter ist derselbe, der eine Kreditkarten-Abzahlung dimensioniert: eine fixe Rate gegen einen fallenden Restbetrag. Rechnen Sie die Zahlen neu, wann immer sich Zinssatz, Laufzeit oder Vorabzahlungsbetrag ändern, und behandeln Sie die Zahl 778.315,25 als den Preis dafür, die Rate von 9.780,34 für 205 Monate zu halten, statt sie auf 7.247,25 zu senken.