Fixez le prêt à 2 000 000, le terme à 30 ans, le taux à 4,2%, la méthode en annuités constantes, 24 mois payés et un remboursement anticipé de 500 000, et la calculatrice de refinancement hypothécaire renvoie une annuité mensuelle de 9 780,34, un solde de 1 930 515,72 après ces 24 mois, un solde de 1 430 515,72 après le remboursement anticipé, et 778 315,25 d'intérêts économisés en maintenant l'annuité et en raccourcissant le terme à 205 mois, soit 131 mois de moins que les 360 d'origine. Chaque nombre est calculé localement dans le navigateur ; rien n'est envoyé.
Les 24 premiers mois ont surtout payé des intérêts, pas du capital
Sur les 234 728,16 payés pendant les 24 premiers mois, 165 243,97 est d'intérêts et seulement 69 484,28 de capital, une part de capital de 29,60%. Le premier mois est le plus clair : sur un solde de 2 000 000 à un taux annuel de 4,2%, la charge du mois est exactement 7 000,00, donc l'annuité de 9 780,34 porte 2 780,34 de capital et rien d'autre. Le guide des intérêts composés montre pourquoi un prêt et un dépôt plient dans le même sens : la charge mensuelle est le solde multiplié par le taux mensuel, donc tant que le solde est gros chaque paiement pèse en intérêts, et la part de capital ne grimpe qu'au fil des mois où le solde se réduit.
Pourquoi un remboursement anticipé de 500 000 économise 778 315 d'intérêts
Suivez le calendrier d'origine de 360 mois et l'intérêt encore dû après le mois 24 est 1 520 923,65 moins 165 243,97 déjà payé, soit 1 355 679,68. Après le remboursement anticipé de 500 000, la calculatrice maintient la même annuité mensuelle de 9 780,34 et éteint le solde restant de 1 430 515,72 en 205 mois, avec 577 364,43 d'intérêts encore dus sur ce tronçon. L'écart est 778 315,25, soit 1,56 fois le remboursement anticipé lui-même : chaque unité de capital supprimée cesse de porter intérêt sur toute la durée restante, et un prêt de 30 ans laisse à cet effet une longue piste. La calculatrice d'intérêts composés est le même moteur du côté de l'épargne, où le montant supprimé est ce qui aurait composé pour vous.
Deux reconstructions du même solde : raccourcir le terme ou baisser l'annuité
L'option un maintient l'annuité de 9 780,34 et finit en 205 mois au lieu de 336, en coupant 131 mois, soit 10 ans et 11 mois, à la fin, en laissant 577 364,43 d'intérêts. L'option deux conserve les 336 mois restants en entier et réajuste l'annuité à 7 247,25, une baisse de 2 533,09 soit 25,90%, avec 1 004 561,15 d'intérêts sur le reste du terme. Même solde de 1 430 515,72, même taux, deux formes de flux de trésorerie différentes : la première minimise les intérêts, la seconde libère du budget mensuel pendant 28 ans. Le guide de la calculatrice de prêt parcourt la mathématique de l'amortissement derrière les deux calendriers.
Annuités constantes contre remboursement linéaire : 257 423 d'écart sur les intérêts totaux
Changez la méthode en remboursement linéaire et la première annuité saute à 12 555,56, 28,38% au-dessus de 9 780,34, tandis que la dernière annuité tombe à 5 555,56. Sur la durée complète, l'intérêt total est de 1 263 500,00 contre 1 520 923,65, une économie de 257 423,65, parce que le solde descend en ligne droite au lieu de s'effriter lentement. L'écart de méthode réapparaît sur le remboursement anticipé : réajuster le solde de 1 366 666,67 après paiement sur les 336 mois restants économise 294 875,00, bien moins que les 778 315,25 que la reconstruction en annuités constantes économise, parce que ce chemin garde la totalité de la durée restante alors que l'autre la raccourcit. Le choix de la méthode fixe à quel point les annuités sont frontales et quelle forme a l'extinction, et la décision de remboursement anticipé doit se prendre par-dessus cette forme.
Quand le remboursement anticipé est le mauvais choix
Le taux de 4,2% est un rendement garanti déguisé : payer en avance est un investissement sans risque qui rapporte exactement le taux du prêt, donc si le rendement après impôt que vous pouvez atteindre de façon réaliste dépasse 4,2%, l'argent peut travailler davantage dans un portefeuille, et plus la durée restante est longue plus cette comparaison compte. L'inflation pousse dans l'autre sens : un 4,2% fixe devient moins cher en termes réels chaque année, ce que mesure le guide du taux d'intérêt réel. Du côté où vous atterrissez, ne payez pas en avance avec un matelas vide ; la calculatrice du fonds d'urgence dimensionne le coussin de trésorerie qui doit rester liquide avant tout remboursement anticipé.
De l'intérêt économisé à la décision
La calculatrice compare, elle ne décide pas. Si la question de fond est de savoir si acheter bat louer, la calculatrice location ou achat met la ligne mensuelle du prêt face à la ligne de loyer avec les mêmes entrées. Le moteur d'extinction en dessous est le même que celui qui dimensionne le remboursement de la carte de crédit : une annuité fixe qui court contre un solde décroissant. Recalculez les nombres à chaque fois que le taux, le terme ou le montant du remboursement anticipé change, et traitez la somme de 778 315,25 comme le prix de garder l'annuité de 9 780,34 pendant 205 mois au lieu de la baisser à 7 247,25.